Операция: Объект:
Кол-во комнат:   1   2   3 4   5   более 5 коммунальная   в общежитии
Площадь:  от    до    Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
поиск:
    авторизация | регистрация
Жилая недвижимость 14623 | Коммерческая недвижимость 1925 | Земельные участки 1242 | Объявления по строительству 148 | Жилые новостройки 81 | Коммерческие новостройки 4 | Коттеджные поселки 29


Оставить комментарий


21 Февраля 2011 Аналитика

Мониторинг рынка производственной недвижимости г. Перми за IV квартал 2010 г.


Разработка и продвижение в интернете
77-25-03

Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.
С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.
Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости
В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.
Можно отметить, что на первичном рынке производственной недвижимости, как и на других сегментах рынка, в период кризиса 2008 г. значительно сократились объемы строительства. Это связано с тем, что в условиях кризиса многие инвесторы отказались или, по крайней мере, отложили реализацию масштабных проектов. В 2009 г. объем ввода сократился по сравнению с 2008 г. примерно на 25%. В 2010 г. объем ввода сопоставим с уровнем 2009 г., если не учитывать ТЭЦ-6 (2009 г.). При этом, количество построенных в 2010 г. объектов на 23% превышает аналогичный показатель 2009 г. В 2010 г. построено два крупных складских комплекса: «Пермские овощи» и «Навигатор».
Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется стратегическим развитием региона в целом. Стратегия предусматривает перенос некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города.
Отметим, что сегмент производственной недвижимости развивается во многом за счет вливания бюджетных средств через различные субсидии в сфере сельского хозяйства, дорожного строительства, благоустройства территории города и других.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

Группа производственной недвижимости

Состав группы

I группа*

производственно-административные комплексы, состоящие из земельного участка и зданий, близких по характеристикам технопаркам

II группа

производственные базы, состоящие из земельного участка и объектов основного и вспомогательного производства

III группа

Отдельно стоящие здания (помещения) производственного назначения (административно-бытовой корпус, цех, склад, ангар и т.п.)

IV группа

объекты автохозяйства, включая гаражные комплексы, гаражи, стоянки, автозаправочные станции, объекты автосервиса и т.п.

* I группа не представлена предложениями на рынке производственной недвижимости г. Перми

К концу 4-го квартала 2010 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):


Изменение структуры рынка за 4 кв. 2010 г. (по количеству объектов)

 

Подсегмент

Рост/снижение доли

IV группа

Гаражи

0,1%

-

Объекты
автохозяйства

- 0,7%

III группа

Производственные здания

0,1%

-

Производственные помещения

0,3%

Производственные склады

1,1%

 

II группа

Производственные
базы

0,8%

Промышленные территории

-1,0%

 

Более половины всех предложений приходится на подсегмент гаражей, а минимальные доли занимают подсегменты производственных помещений, объектов автохозяйства и промышленных территорий. В 4-м квартале 2010 г. структура предложения производственной недвижимости Перми по количеству практически не изменилась (все изменения – в пределах 1,1%).

Производственная недвижимость характеризуется большим разбросом площадей объектов разных типов, в связи с чем структура предложения по количеству объектов и структура по объему площадей значительно отличаются. Если средняя площадь одного гаражного бокса составляет примерно 24 кв. м, то территория промышленной базы может занимать несколько га. Соответственно, по количеству предлагаемых к продаже объектов подсегмент гаражей занимает более половины рынка, а по общему объему предлагаемых площадей – менее 1%. Обратная картина наблюдается на подсегменте промышленных территорий. По другим подсегментам структура более уравновешена.


Изменение структуры рынка за 4 кв. 2010 г.
(по объему площадей)

 

Подсегмент

Рост/снижение доли

IV группа

Гаражи

-

-

Объекты
автохозяйства

0,1%

-

III группа

Производственные Здания

2,7%

Производственные помещения

0,1%

-

Произво
ственные склады

0,2%

II группа

Производственные
базы

3,1%

Промышленные территории

- 6,3%

В структуре предложения по объему площадей наиболее заметное изменение за рассматриваемый период времени – сокращение доли подсегмента промышленных территорий за счет выбытия нескольких предложений, доли остальных подсегментов немного увеличились.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 4-й квартал 2010 г. представлена на графике ниже.


Изменение средней цены
за 4-й квартал 2010 г.

 

Подсегмент

Рост/снижение

IV группа

Гаражи

3,23%

Объекты
Автохозяйства*

- 6,47%

III группа

Производственные здания

- 1,58%

Производственные помещения

- 0,12%

-

Производственные склады

- 3,46%

В среднем по III группе

- 2,70%

II группа

Производственные
базы

- 8,99%

Промышленные территории*

9,78%

* средняя цена рассчитана по нерепрезентативной выборке, возможны случайные отклонения

В 4-м квартале 2010 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми наблюдается достаточно стабильная ситуация, за исключением объектов II группы (производственных баз и промышленных территорий). Однако если в предыдущие кварталы наблюдался небольшой рост средних цен, то к концу года произошло небольшое снижение. Можно отметить, что тенденция колебания средней цены в настоящее время характерна для всего рынка недвижимости, т.к. он остается пока рынком покупателя. Более того, рынок производственной недвижимости подвержен значительным колебаниям цены в силу ограниченного числа предложений.

В подсегменте производственных баз в 4-м квартале 2010 г. продолжилось снижение средней цены предложения (снижение за квартал 9%). Данное изменение можно считать корректировкой после сильного роста средней цены во 2-м квартале 2010 г., и объясняется оно в большей степени структурными изменениями. В 4-м квартале 2010 г. в диапазоне до 20 тыс. руб./кв.м находилось почти 80% всех предложений, в 3-м квартале в этом же диапазоне было около 70% предложений, а в 1-й половине 2010г. – не более 60%.
Комплексы на больших земельных участках (до 5,5 га) – так называемые промышленные территории – остаются самыми дешевыми объектами производственной недвижимости в расчете на 1 кв.м. В 4-м квартале они предлагались в диапазоне от 0,3 до 8,1 тыс.руб./кв.м, причем к концу квартала нижняя граница этого диапазона увеличилась до 1,3 тыс./кв.м. Поэтому увеличение средней цены предложения в декабре связано со структурными изменениями. С учетом большого разброса цен расчет средней цены в данном подсегменте производится приблизительно, поскольку выборка предложений является нерепрезентативной (см. табл. 2.13).
Во 2-й половине 2010 г. на подсегменте объектов автохозяйства наблюдалось снижение средней цены предложения, в то время как в 1-й половине года цены росли. Отметим, что средняя цена на объекты автохозяйства сильно зависит от качества объектов, входящих в выборку. Объекты низкого качества (гаражи под автосервис) предлагаются в диапазоне 8 – 20 тыс. руб./кв.м, а объекты более высокого качества (действующие автосервисы и автомойки) – дороже – в диапазоне 20 – 48 тыс. руб./кв.м., что сопоставимо с ценами на рынке жилья.
По всем объектам III группы цена за 4-й квартал 2010г. упала на 2,7% (см. табл. 2.14). В 4-м квартале все подсегменты данной группы продемонстрировали небольшое снижение средней цены, однако, более сильное падение произошло на подсегменте производственных складов. Следует отметить, что подсегмент производственных помещений оказывает незначительное влияние на среднюю цену объектов III группы из-за малого количества предложений (доля подсегмента – 10%). Сближение цен на объекты III группы обусловлено, в основном, выбытием качественных предложений.

Цена на рынке производственной недвижимости зависит от удаленности от центра города. Это значит, что промзона, расположенная в центральной части города, имеет наиболее выгодное местоположение в силу концентрации здесь транспортных магистралей и рынков сбыта. Зонирование производственной недвижимости г.Перми, разработанное аналитическим отделом ОАО «Камская долина», предусматривает три ценовые зоны.
Анализ цен по зонам проводится на производственные объекты III группы, поскольку этот подсегмент наиболее развит. Заметим, что к концу 4-го квартала разрыв средних цен между зонами сократился, т.к. в 1-й зоне произошло снижение средней цены, а в 3-й зоне, наоборот, – рост. Изменения средних цен предложения производственных объектов III группы представлены в таблице ниже.


Изменение средней цены
за 4-й квартал 2010 г.


Зона

Рост/снижение

1-я зона

- 5,51%

2-я зона

- 7,58%

3-я зона

7,57%

В среднем по III группе

- 2,70%

 

Рынок складской недвижимости
Как и на других сегментах рынка недвижимости г.Перми на рынке складов наблюдается стабилизация. Можно отметить небольшое повышение средней цены предложения в первой половине года и снижение – во второй половине года. Следует отметить, что в период острой фазы кризиса этот подсегмент демонстрировал наиболее сильное падение, во многом из-за выбытия предложения высококачественных объектов.
По разрешениям на ввод, в 2009 г. в Перми было сдано 4 склада, в то время как в 2010 г. –уже 8 складов. Примечательно, что в 4-м квартале 2010 г. сдана 1-я очередь логистического центра «Навигатор» общей площадью около 9,5 тыс.кв.м. Можно отметить, что только 30-40% из строящихся складов встречались в разные периоды времени в предложениях на открытом рынке.
Обозначить уровень цен на первичном рынке складов практически невозможно, поскольку информация о данных объектах ограничена. Кроме того, продавцы устанавливают клиентам индивидуальные цены в зависимости от условий приобретения. Так, например, группа компаний «ЭР-Сити» объявила о продаже и аренде площадей в новом высококачественном складском комплексе «Навигатор» (ул. Промышленная, 107), однако, уровень цен обсуждается с каждым клиентом индивидуально. В реконструируемом здании склада стройматериалов по ул. Лодыгина, 57 площади предлагаются в продажу по 45 – 50 тыс. руб./кв.м., а в здании по уд. Лодыгина, 53 – по 38 тыс. руб./кв.м. Поскольку подобные предложения являются единичными, сложно говорить о наличии в Перми первичного рынка складов.
В соответствии с классификацией складских помещений, разработанной аналитическим отделом ОАО «Камская долина», все склады, предлагаемые на пермском рынке, можно подразделить на склады высокого, среднего и низкого классов качества. Ниже представлена структура предложения складов в г.Перми по классам качества на конец 4-го квартала 2010 г. и ее изменение в течение квартала.


Изменение структуры рынка
за 4-й квартал 2010 г.


Класс качества

Рост/снижение

Высокий

- 0,2%

Средний

- 1,8%

Низкий

2,0%

В 4-м квартале 2010 г. предложение высококачественных складов зафиксировано на минимальном уровне. В Перми предложений о продаже высококачественных складов практически нет, в то время как они присутствуют на рынке аренды. Развитие этого подсегмента в Перми в период кризиса приостановилось, только в 2010 г. вновь стали появляться логистические проекты. Основную долю на рынке складов Перми занимают склады среднего класса качества, т.е. капитальные склады, зачастую находящиеся на территории действующих или бывших заводов и построенные во второй половине XX века.
Если рассматривать качественную составляющую предложения складов на рынке купли-продажи, то можно отметить, что, в основном, преобладает предложение капитальных складов среднего класса качества (см. график 2.6, стр. 17). Такие объекты в 4-м квартале 2010 г. попали в ценовой диапазон от 10,8 до 30 тыс. руб./кв.м, хотя встречаются единичные предложения до 44,6 тыс.руб./кв.м. Склады низкого класса качества в 4-м квартале предлагались по цене от 4,6 до 16 тыс.руб./кв.м. Среди складов высокого класса качества предлагались единичные объекты по договорной цене.

Рынок объектов гаражного хозяйства
Основной объем предложения на рынке гаражей Перми составляют капитальные гаражи старой типовой застройки (как правило, в гаражных кооперативах). Постепенно развивается подсегмент подземных гаражей и многоуровневых гаражных комплексов, в которых предлагается более широкий спектр дополнительных систем и услуг. Доля предложения таких объектов на рынке гаражей на конец 4-го квартала 2010 г. составила 17,1%. Немного более 20% новостроек г.Перми располагают подземными автостоянками, при этом в абсолютном большинстве объектов обеспеченность машиноместами весьма низкая.


Изменение средней цены
за 4-й квартал 2010 г.


Тип гаражей

Рост/снижение

Капитальные (кооперативные)

1,33%

Подземные и комплексы

12,23%

Гаражи в среднем
 по городу

12,11%

Можно отметить, что прирост средней цены предложения одного бокса за 4-й квартал 2010 г. составил порядка 12%, что можно объяснить влиянием сезонного фактора.
Следует отметить, что основной объем предложений подземных гаражей приходится на 1 – 3 зоны престижности. Так, доля подземных гаражей в 1-й зоне на конец 4-го квартала составила 36%, во 2-й зоне – 25%, в 3-й зоне – 9%, в 4-й зоне подземные гаражи не предлагались, а в 5-й зоне встретилось 2 предложения. В среднем доля подземных гаражей в 4-м квартале по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась примерно на 2%. Средняя цена подземных гаражей в центре (1-я зона) в 4-м квартале варьировалась от от 527 до 609 тыс. руб./место, а в районах средней удаленности (2-я и 3-я зоны) – от 385 до 450 тыс. руб./место.

В структуре предложения гаражей по административным районам города, как правило, преобладает доля Свердловского района. Достаточно большие доли занимают Мотовилихинский и Дзержинский районы. Доля Индустриального района значительно варьируется с течением времени. Минимальное число гаражей предлагается в Ленинском, Кировском и Орджоникидзевском районах.


Изменение средней цены
за 4-й квартал 2010 г.


Район

Рост/снижение

Ленинский*

≈ - 10,2%

Свердловский

13,96%

Мотовилихинский

10,21%

Индустриальный

0,28%

-

Дзержинский

1,36%

Кировский

-

-

Орджоникидзевский

-

-

* в динамике средних цен на гаражи по районам возможны значительные краткосрочные колебания

Средняя цена в Ленинском районе значительно превышает цены в остальных районах города. В Кировском и Орджоникидзевском районах цены предложения, наоборот, ниже, чем в среднем по городу. Однако выборки предложений в этих районах нерепрезентативны, что зачастую не позволяет определить среднюю цену. В отдельные периоды времени в динамике средней цены предложения в том или ином районе можно наблюдать краткосрочные «всплески», которые зачастую обусловлены появлением или выбытием в выборках по районам предложений подземных гаражей, которые при расчете средней завышают ее.
В 4-м квартале 2010 г. наиболее сильно средняя цена на гаражи выросла в Свердловском и Мотовилихинском районах.

 

Рынок аренды производственной недвижимости
В отличие от рынка купли-продажи на рынке аренды по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, занимая около половины рынка (в    4-м квартале 42%). Доля подсегмента гаражей на рынке аренды в 4-м квартале составила чуть более 20%. Достаточно большая доля предложений приходится на подсегмент производственных помещений (14%). Доли остальных сегментов составляют от 3,7 до 9,3%.Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.
Изменения структуры предложений на рынке аренды производственной недвижимости за 4-й квартал 2010 г. представлены в таблице ниже.

Изменение структуры рынка
за 4-й квартал 2010 г.

 

Подсегмент

Рост/снижение доли

IV группа

Гаражи

8,9%

Объекты
автохозяйства

0,3%

III группа

Производственные здания

- 1,7%

Производственные помещения

- 0,4%

Производственные склады

- 8,4%

II группа

Производственные
базы

0,2%

-

Открытые
площадки

1,0%

 

В 4-м квартале 2010 г. на рынке аренды производственной недвижимости наблюдалась стабильная ситуация. Следует также отметить, что средние арендные ставки на производственные помещения и склады максимально сблизились между собой, и находятся на уровне 157 – 160 руб./кв.м в мес.


Изменение средней арендной ставки
 за 4-й квартал 2010 г.


Подсегмент

Рост/снижение

Производственные помещения

5,37%

Производственные склады

- 4,76%

В среднем по всем объектам III группы

- 1,85%

 

В 4-м квартале 2010 г. среди объектов производственной недвижимости наиболее заметно снизилась средняя арендная ставка в 3-й зоне (на 10,29%), что связано с выбытием нескольких дорогих объектов. В остальных зонах наблюдались незначительные изменения (в пределах 2%).

Если говорить о рынке аренды складов, то здесь преобладает предложение складов среднего класса качества. Склады высокого класса качества занимают минимальную долю, но более значительную, чем на рынке купли-продажи. Доля складов низкого класса качества варьируется от 25 до 30%.


Изменение структуры
за 4-й квартал 2010 г.


Класс качества

Рост/снижение

Высокий

0,4%

Средний

- 4,3%

Низкий

3,9%

В 4-м квартале доля складов высокого класса качества практически не изменилась, доля складов среднего класса качества практически снизилась на 4,3%, а доля складов низкого класса качества выросла на 3,9%.
Средняя ставка на капитальные склады среднего класса качества в 4-м квартале колебалась на уровне 163 – 168 руб./кв.м в мес., в то время как на склады низкого класса качества – на уровне 106 – 111 руб./кв.м в мес. Что касается высококачественных складов, то здесь наблюдается нестабильная динамика ставок из-за небольшого количества предложений. В 4-м квартале средняя ставка на склады высокого класса качества сложилась на уровне 250 руб./кв.м в мес.

Анастасия Печенкина, аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Г.М. Стерника.


Оставить комментарий