Операция: Объект:
Кол-во комнат:   1   2   3 4   5   более 5 коммунальная   в общежитии
Площадь:  от    до    Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
поиск:
    авторизация | регистрация
Жилая недвижимость 14623 | Коммерческая недвижимость 1925 | Земельные участки 1242 | Объявления по строительству 148 | Жилые новостройки 81 | Коммерческие новостройки 4 | Коттеджные поселки 29


Оставить комментарий


16 Декабря 2009 Аналитика

Недвижимость Кирова. Второе полугодие 2009


Разработка и продвижение в интернете
77-25-03

Бесплатное размещение предложений по всем типам недвижимости

Руководитель недвижимости группы компаний «Тройка» Олег Кибишев, специально для InvestorKirov.Ru.

Про цифры
По статистике максимальное падение цен с сентября 2008 года (с начала кризиса) на рынке типового жилья города Кирова составило 17.8% и пришлось ровно на год кризиса. Максимальное же падение в 2009 году составило 14.8% и пришлось на сентябрь. В целом с начала года снижение - 12.9%. В период с октября по начало декабря цены подросли уже на 2.3% (см. табл.).

На рынке в целом
С лета ситуация на рынке жилой недвижимости развернулась: начал выходить отложенный спрос и цены постепенно перестали падать. Различные федеральные программы внесли серьезную коррекцию спроса и изменили вялотекущую ситуацию. Деньги, выделенные на расселение ветхого жилья, военные программы, ушли на выкуп жилья эконом класса. Рынок дешевых новостроек начал «таять» на глазах.
Изначально потребитель не ощутил «вымывания» дешевого жилья на первичном рынке. Накопившиеся строительные излишки, которые образовались за прошлый год, позволяли покупателю спокойно смотреть со стороны и не предвещали перелома в настроении. Отложенный спрос истощился из-за кризисных проблем и замер в ожидании обещанного многими СМИ ценового «обвала».

Потребитель, предпочитающий новое жилье, да и просто желающий сэкономить на строительном демпинге, осенью с удивлением обнаружил отсутствие дешевых квартир, к которым он так привык на протяжении целого года. И ему соответственно пришлось подбирать более дорогие предложения или переключиться на вторичку.
Программа по предоставлению жилья участникам ВОВ в большей степени пришлась на вторичный рынок. И, в свою очередь, начала оказывать давление уже на вторичку. По осени рынок выбрал все однокомнатные квартиры в пределах 900-950 тыс. рублей. На сегодняшний день «однушки» до 1 млн найти можно с большим трудом, разве что  малосемейки или неликвид на окраинах. Если первые программы ушли напрямую к строителям, то нуждающиеся ветераны уже прямиком пришли с заявками к риэлторам.
Основная волна спроса, вторая и самая большая за год, началась в середине лета и стихла к концу осени (первая волна пришлась на весенние проблемы в паре доллар-рубль). К ветеранам начал присоединяться запоздалый отложенный спрос со стороны нуждающегося покупателя. Тут и улучшение дел в сфере ипотеки и выход на рынок покупателя, разуверившегося в падении.
На конец года снова пошел поток спроса – его можно причислить скорее к традиционному, предновогоднему всплеску.  

Частности
Сентябрьские индексы впервые за год показали рост. Однокомнатные квартиры поднялись в цене на 0.3% (максимальный рост пришелся на квартиры новой планировки в районе Центра и в районе вокзалов и Дворца пионеров:  +6.5% и +8.0% соответственно).
В целом по статистике дно падения наступило в сентябре, когда по инерции опускались самые неликвидные 3-х комнатные квартиры, они и утянули за собой весь рынок.

Максимально с начала кризиса (сентябрь, 2008) по типам квартир снизились 1- и 2-х комнатные хрущевки в Нововятске (28% и 27.8% соответственно) и 3-х комнатные хрущевки в районе Зонального института (24.0%).

Меньше всего снизились 1-комнатные н/п на Филейке (10.2%), 2-х комнатные н/п на Зональном (11.8%) , 2-х хрущевки в Коминтерне (11.9%) и 3-х комнатные н/п в Центре (10.3%).

Общий же рост на вторичном рынке за осень составил: на 1-комн квартиры (+3.6%), 2-комн  (+2.7%), 3-комн (+1.0%).

На рынке аренды жилой недвижимости
За время кризиса начало меняться соотношение по типу арендатора, его предпочтений, спрос по типу жилья, обращающихся в агентства недвижимости.

Если в докризисные времена одним из арендаторов являлась молодежная аудитория: студенты, молодые семьи, - то в 2009 году студентов практически не наблюдалось. Средний арендатор, готовый снимать квартиру в среднем состоянии, средней ценовой категории, – явление в 2009 году также крайне редкое.
Основу обращений стал составлять состоятельный клиент, с высоким требованием к типу жилья, его качеству, а также к качеству мебелировки.
Упал до самого минимума спрос на комнаты – фактически единичные случаи аренды.
Спрос по нисходящей приходится на:
- организации,
- семьи,
- аренда на одного,
- студенты.
Цены за год снизились соответственно: на 1-комн квартиры (10.0%), 2-комн (14.0%), 3-комн (23.9%) (см. табл.).

На рынке коммерции
Состояние этого сегмента является отражением состояния бизнеса в целом. Нельзя говорить, что рынок коммерческой недвижимости - на дне. Процесс постепенного восстановления на лицо. Ликвидные объекты, если и просели, то незначительно. Игроки, готовые их проинвестировать, на рынке присутствуют всегда. Сегодня спрос именно на ликвидные объекты значительно превышает  предложение. Интересных объектов, по сложившимся ценам, крайне мало. Собственник, если и готов расстаться с объектом, то только по двум причинам: первая - проблемы с кредитами, вторая - при условии еще более выгодного инвестирования. Обе стороны (собственник и покупатель) рассматривают вложения в коммерческие объекты, прежде всего, как наиболее надежный инструмент инвестирования. Неликвидные объекты интересуют покупателя разве что по бросовым ценам.
Изменилась привлекательность региона глазами иногородних инвесторов. На кировский рынок сегодня готов прийти очередной крупный бизнес.

Тенденции на рынке коммерческой аренды схожи со сферой продаж. Цены по аренде в торговых центрах (ТЦ) большой проходимости, если и изменились, то незначительно. Как правило, аренда в течение года там просто не повышалась. Есть примеры, когда во вновь открывающихся ТЦ заявлялась стоимость аренды на уровне «потолочных» по городу, однако это арендаторов не испугало, и они готовы переплачивать за перспективное место. В свою очередь увеличились пустующие площади в непривлекательных местах, правила в них диктует арендатор.  

Об участниках рынка
В течение года, можно сказать, в стрессовом состоянии было всё, что связано так или иначе со сферой недвижимости.

1. Строители.
- сфера, наиболее пострадавшая от кризиса. Кризисные явления меняют взгляды на строительное будущее. Обнажилась уязвимость одного из столпов экономики. Сменился спекулятивный характер вложений, когда инвестор определял многолетний рост недвижимости. При затяжном характере кризисных проблем, когда покупателя невозможно заставить инвестировать в квадратные метры, без сторонней помощи отрасль не в состоянии устоять. Строить про запас возможно только при условии госзаказов. Остается уповать на неудовлетворенный спрос в жилье и рост благосостояния покупателя. В вопросе принятия нововведений по СРО грядут изменения на рынке игроков строительных компаний. Выиграет от этого потребитель или строитель, покажет время. Хочется добавить, что сегодня строителям придется забыть о высокой прибыли, которая была на рынке в «тучные» годы.

2. Риэлторы
- «испугаться» не успели. Повышенный летний спрос вернул их к жизни, и всё возвратил в прежнее русло. Очередные вливания по федеральным программам и подзабытые на «срочном» рынке обменные сделки положительно сказались на риэлторском сообществе.

3. Покупатели и продавцы.
Весь год прошел для тех и других в противостоянии интересов. Покупатели утверждали, что рынок обречен и максимально, порядковым образом, пытались опустить в цене собственника. Надо признать, до июля это получалось удачно. Одни продавцы вышли с меньшими потерями. Другие - или много потеряли или оставили желание продавать до лучших времен.

Новый игрок, или о Причинах роста
Выход отложенного спроса, улучшение ситуации в ипотечной сфере, ростки улучшения ситуации в сфере экономики – все это вторичные факторы, повлиявшие на ситуацию на  рынке недвижимости в целом. Основной игрок здесь - всегда инвестор. Сейчас эту роль через многочисленные федеральные программы, направленные на улучшение жилищных условий, взяло на себя государство. С одной стороны это позволило устоять строительному бизнесу. С другой - сотни миллионов рублей пришли на выкуп жилья эконом класса по фиксированным ценам, что позволило не задрать цены.
Потенциал программ далеко не исчерпан, а рынок может столкнуться уже с нехваткой новостроек.
Провинциальному рынку недвижимости впервые предстоит прецедент выхода из рублевого провала.

Кризисные индексы (Индексы цен типового жилья на вторичном рынке г.Кирова)


Месяц

Средневзвешенная  цена  (т.руб./кв.м.)

 

 

 

сентябрь 08

38.0

криз.индекс

сент 08/нояб09

-15.9%

декабрь  08

36.7

индекс 2009

дек08/нояб09

-12.9%

сентябрь 09

31.2

дно кризиса

сент08/.сент09/

-17.8%

октябрь  09

31.4

 

 

 

ноябрь    09

32.0

мес.индекс

нояб09/сент 09

+1.67%

 

 

начало роста

сент.09/нояб09

+2.3%

Индекс цен типового жилья на вторичном рынке г.Кирова (август-ноябрь 2009)

Месяц

Средневзвешенная  цена  (т.руб./кв.м.)

Изменение (%)

август

31.39

-0.94

сентябрь

31.23

-0.50

октябрь

31.43

+0.62

ноябрь

31.95

+1.67

 
Кризисный индекс (Индексы цен: 1-, 2-, 3-х комнатные квартиры)

 

1 квартиры

 

 

2-х квартиры

 

Дно кризиса

авг 09/сен 08

-19.1%

Дно кризиса

авг 09/сен 08

-18.7%

начало роста

ноя 09/авг 09

+3.6%

начало роста

ноя 09/авг 09

+2.7%

криз.индекс

ноя 09/сент 08

-16.1%

криз.индекс

ноя 09/сент 08

-16.4%

индекс 2009г

ноя 09/дек 08

-11.3%

индекс 2009г

ноя 09/дек 08

-13.9%

 

3-х квартиры

 

Дно кризиса

сент 09/сент 08

-15.5%

начало роста

ноя 09/авг 09

+1.0%

криз.индекс

ноя 09/сент 08

-14.5%

индекс 2009г

ноя 09/дек 08

-13.1%

Аренда жилых помещений (цены с учетом коммунальных услуг)


квартиры

дек.08

сентябрь

%(к пред мес.)

октябрь

%

ноябрь

%

Индекс 2009

1-комн

8620

7486

-1.1

8270

+10.5

7760

-6.2

-10.0%

2-комн

11880

9890

+2.8

10585

+7.0

10220

-3.4

-14.0%

3-комн

17460

13320

-5.5

12794

-3.9

13294

+3.9

-23.9%

По данным ГК «Тройка»

InvestorKirov.Ru



Оставить комментарий