Операция: Объект:
Кол-во комнат:   1   2   3 4   5   более 5 коммунальная   в общежитии
Площадь:  от    до    Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
поиск:
    авторизация | регистрация
Жилая недвижимость 14623 | Коммерческая недвижимость 1925 | Земельные участки 1242 | Объявления по строительству 148 | Жилые новостройки 81 | Коммерческие новостройки 4 | Коттеджные поселки 29


Оставить комментарий


17 Июня 2009 Аналитика

Обзор рынка жилой недвижимости г.Кирова: май 2009. Анализ ситуации и перспективы развития


Разработка и продвижение в интернете
77-25-03

Киров Торговая площадь 546-645, 46-83-00

Автор: руководитель недвижимости группы компаний «Тройка» Олег Кибишев специально для InvestorKirov.ru

Рынок недвижимости города Кирова с начала кризиса (то есть с сентября 2008 года) показывает ежемесячный спад, и пока процесс не прекращается. Низкие цены не привели к изменениям. Для строителей они только усугубили ситуацию, для риэлторов не принесли ожидаемого облегчения. На рынке отсутствует покупатель, отсюда ощущение  если не легкой паники, то некого ступора.
Увеличившийся было весенний спрос вызвал небольшое движение и ожидание позитива. Выход из обесценивающейся валюты, оживление на ипотечном рынке придали некоторую динамику рынку недвижимости, но в целом не выправили ситуацию. Кризис принимает черты наиболее пессимистичных из предполагавшихся прогнозов на рынке города Кирова. Избежать кризисных явлений не удалось никому, кто связан с недвижимостью.

У строителей очень тяжелые времена из-за малого количества покупателей и предельных сегодня ставок финансирования (кредиты позволяют им лишь довести проекты до конца). Главная причина проблем дальнейшего развития - это отсутствие сегодня видимой среднесрочной перспективы. Без покупателя строить в аванс долго никто не сможет.
Наличие объектов жилья эконом-класса позволило одним строителям заключить договоры по федеральным программам и более или менее спокойно смотреть в будущее и  развиваться дальше. Вторая категория строителей, которая не попала под программы финансирования (по причинам сознательного отказа или отсутствия дешевого жилья в строительном портфеле), вынуждена жить за счет старых запасов или набранных кредитов. Те, кто не сможет решить проблемы, будут доведены до банкротства, распродадут остатки и уйдут с этого рынка или будут поглощены более сильными участниками (к примеру, на московском рынке недвижимости, по разным прогнозам аналитиков, в случае наихудшего сценария, количество строителей-банкротов может достигнуть 60-70%)

У риэлторов в целом ситуация не так трагична, как у строителей, так как основная деятельность - оказание услуг - на кредитах не завязана. Однако крупные риэлторские компании испытывают достаточно большие трудности в связи с убыточной деятельностью. Вместе с рынком резко упали и доходы компаний. Отсюда вынужденное сокращение рекламных и прочих расходов, закрытие дополнительных офисов, сокращение занимаемых площадей или переезд в более дешевые. Персонал в агентствах иногда поставлен в такие условия, что вынужден уходить сам. Риэлторы, чувствуя, что самостоятельно сработают лучше, подаются в частники, либо вообще меняют сферу деятельности.
Небольшие профессиональные агентства меньше всего страдают от кризисных явлений. Эти компании динамичны, живучи, они несут расходы несравненно меньшие. Некоторые риэлторы переходят работать на домашний телефон. Другая категория риэлторов, которая как правило далека от профессионализма и понятия любой этики, вынуждена уйти с рынка до лучших времен. Особо выпукло заметна сегодня старая болезнь определенной части риэлторского сообщества - работа без всяких принципов, заработки любой ценой, лишь бы выжить. Эта болезнь уже принимает массовый характер. В целом надо сказать, что большого исхода с риэлторского рынка агентств недвижимости в Кирове пока не наблюдается.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости.
(Падение цен с начала кризиса (сентябрь 2008) составило 13.1%, с января - 9.0%).

Цены опускаются, дна на рынке не видать. Ввиду отсутствия инвестора все альтернативные цепочки ожидают покупателя, а он не появляется. На рынок выплескиваются невиданные доселе цены. К примеру, 1-комн. хрущевка в р-не Зонального института стоит 690 тыс. рублей(22 тыс. рублей за кв.м.), 1-комн н.п. в ЮЗР можно приобрести за 995(30.1),  2-комн хрущевку в Центре -1100(22), 2-комн н.п. в Центре - 1400(26.8), 3-комн хр. в р-не Ж/Д вокзала – 1280(23), 3-комн н.п. в ЮЗР – 1550(25). Это цены трехгодичной давности.

Покупатель, почувствовав свою незаменимость, сегодня просит скинуть цену не на 10 тыс. рублей, как раньше, а сразу на 100 и больше. Зачастую после поиска риэлтором нужной квартиры покупатель, прочитав свежую прессу, радостно заявляет, что нашел жилье еще на 50 тыс. рублей дешевле - и так продолжается до бесконечности.

На рынке сегодня по одной цене можно найти как 3-комн. хрущевки на срочной продаже, так и старые предложения 1-комн. квартир. Пропало понятие срочности продажи. Даже при откровенном демпинге инвестор попросит еще значительный дисконт, а продавать, к примеру, 1-комн. квартиру по цене комнаты решиться собственнику трудно.

Ситуация на первичном рынке недвижимости.
Цены не прекратили падение. Во 2-ом квартале 2009 года цены на жилье бизнес-класса снизились на 4.4% (с 34.1 до 32.6 тыс. рублей за кв.м.), эконом-класс - на 1.3%(с 26.8-26.5). Элитное жилье в Кирове – штучный товар, поэтому по каждой квартире - индивидуальный торг, предложение варьируется от 45 до 65 тыс. рублей за кв.м.

В целом ситуация зависит от состояния дел в конкретной строительной компании. Одни строители до сих пор вынужденно снижают цены (официально максимальные скидки доходят до 14.3%, неофициально - значительно больше). Вторые в случае сданного объекта могут незначительно поднять цену предложения. Третьи игроки предлагают самый эффективный сегодня способ, заменяющий ипотеку, - это рассрочки с первоначальным взносом, которые позволяют привлечь редкого покупателя и решить часть финансовых проблем. Четвертые не готовы идти ни на какой дисконт.

На первичном рынке до сих пор появляются очень интересные предложения как от взаимозачетников, так и от строителей (дисконт может доходить до 30%). Причем  по телефону невозможно договориться о цене. Строители не афишируют реальные скидки т.к. в определенных случаях им придется возмещать разницу в цене ранним инвесторам.  Дальнейшие скидки могут себе позволить либо компании, строящие жильё с более низкой себестоимостью, либо испытывающие серьезные трудности с финансами и готовые на  любые условия.

Самое дешевое предложение в 2008 году (не считая Нововятского р-на) составляло 23 тыс.рублей за кв.м. (монолит) - проект в Урванцево, на уровне котлована. А сегодня заявленный проект в Кирпичном переулке уже стоит 20 тыс.рублей за кв.м.(панель).
В целом хотелось бы отметить, что снижение цен уже не приносит первоначального эффекта, и количество проданных метров от сегодняшних скидок уже не зависит. Поэтому некоторые строительные компании готовы корректировать цены в сторону повышения. Старая практика, когда покупатель приходил к конкретному строителю, оценивая его прежде всего за высокое качество работы, может возвратиться – «свой покупатель от вас не уйдет». Пока кировские строители продолжают строить, все-таки  клиент скорее «жив, чем мертв».

Перспективы рынка жилой недвижимости в Кирове.
Без покупателя рынок, где присутствуют в основном альтернативные сделки, которые не могут замкнуться по причине отсутствия продажи последней квартиры в цепочке, обречен либо на забвение (застой) при минимальных сделках, либо на дальнейшее падение.
Цену на рынке всегда определял инвестор. У одних инвесторов сейчас проблемы - не до недвижимости. У других сегодня, при падающих ценах, а конца падения пока не видно, есть другие интересные вложения. Даже простые банковские депозиты являются более доходным инструментом.

Динамика на рынке недвижимости сегодня зависит от нескольких факторов:
Во-первых, от прихода спекулятивного и инвестиционного капитала. Спекулятивный капитал в большей части своей присутствует сейчас на фондовом рынке. «Сняв пенку» с валютных операций, он рассчитывает на максимальную прибыль на рынке ценных бумаг, ожидающего возврата как минимум к докризисным уровням. В случае разворота рынка недвижимости и в силу его инертности спекулянт всегда успеет прийти на этот рынок.

Мелкий и средний инвестор сейчас весь в собственных проблемах. Фаза рынка недвижимости, которая не достигла своего дна, - не лучшее время для вложения средств, даже если они имеются. Крупный же капитал (инвестор и спекулянт), скорее всего, начнет проявлять интерес к объектам недвижимости залогового бизнеса, выставленного банками на продажу. Такие объекты, причем достаточно крупные, уже совсем скоро могут выйти на кировский рынок.

Во-вторых, динамика рынка недвижимости зависит от изменений на рынке ипотеки, от  уменьшения процентных ставок (до уровня докризисных) и более либерального подхода к заемщику.

В-третьих, есть один немаловажный момент, который может придать процессу ускорение – это мировая инфляция, характеризующаяся накачкой избыточной массы  обесценивающихся денег. Сегодня есть часть консервативного бизнеса, которая в опережении инфляционных процессов потихоньку начинает проявлять интерес к недвижимости и готова перевести сюда часть капитала.

В-четвертых, нельзя не отметить и фактор повышения привлекательности региона, а с ним и прихода новых участников, что, безусловно, придаст положительную динамику рынку.

Однако, помимо всего прочего, есть фактор, который может отрицательно сказаться на рынке недвижимости - это вопрос выкупа арендных площадей. В случае решения проблемы в сторону добросовестных арендаторов и адекватных цен по выкупу, бизнес начнет выкупать свои площади. При этом деньги, которых сейчас и так немного, до вторичного и первичного рынка не дойдут.

P.S. Цыплят по осени считают. Поживем-увидим.

Цены на типовое жилье на вторичном рынке в г.Кирове 

Месяц, год

Средняя цена (тыс.руб./кв.м.)

Декабрь, 2007

36.8

Сентябрь, 2008

38.0

Декабрь, 2008

36.7

Май, 2009

33.0

Индекс цен за 5 месяцев 2009 (с 30 декабря 2008 по 31 мая 2009)

 

Изменение (%)

Квартиры

хрущ и у.п.

н.п. и гост.

Ср. стоимость

1-комн

-8.6.%

-10.0%

-9.4%

2-комн

-8.4%

-12.9%

-11.0%

3-комн

-11.8%

-6.8%

-9.6%

Индекс цен - кризисный период (с 30 сентября 2008 по 31 мая 2009)

 

Изменение (%)

Квартиры

хрущ и у.п.

н.п. и гост.

Ср. стоимость

1-комн

-14.5%

-13.9%

- 14.2%

2-комн

-12.9%

-14.1%

- 13.5%

3-комн

-15.8%

-7.3%

- 11.2%

Средняя цена кв.м. (на 31.05.2009г.) -33.0 тыс. рублей.

 

Средняя цена (тыс.руб./кв.м.)

Квартиры

33.0

1-комн

35.2

2-комн

32.5

3-комн

30.9

Аренда квартир

Средняя цена аренды (на 31.05.09)

Квартиры

Средняя цена аренды (руб./месяц)

1-комн

6930

2-комн

10274

3-комн

14170

Индекс цен за 5 месяцев 2009 года

Квартиры

Изменение

1-комн

-19.6%

2-комн

-13.5%

3-комн

-18.8%

Индекс цен - кризисный период  (с сентября 2008 года)

Квартиры

Изменение(%)

1-комн

- 21.9%

2-комн

- 8.7%

3-комн

- 16.6%

Данные аналитического отдела ГК «Тройка»

InvestorKirov.Ru |ArendatorKirov.Ru



Оставить комментарий