Операция: Объект:
Кол-во комнат:   1   2   3 4   5   более 5 коммунальная   в общежитии
Площадь:  от    до    Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
поиск:
    авторизация | регистрация
Жилая недвижимость 14623 | Коммерческая недвижимость 1925 | Земельные участки 1242 | Объявления по строительству 148 | Жилые новостройки 81 | Коммерческие новостройки 4 | Коттеджные поселки 29


Оставить комментарий


5 Мая 2009 Аналитика

Недвижимость Нижний Новгород. Обзор рынка индивидуального жилья апрель 2009 г.


Разработка и продвижение в интернете
77-25-03

Киров Торговая площадь 546-645, 46-83-00

Кризис на международных финансовых рынках оказывает все более заметное влияние на Россию. Проблемы, с которыми столкнулись отечественный банковский сектор и фондовый рынок, с неизбежностью отражаются, хотя и в разной мере, на состоянии остальных сегментов экономики.
Рынок недвижимости потенциально является одним из наиболее уязвимых для финансовых потрясений, «импортированных» из – за рубежа в Россию.
Степень негативного влияния кризиса, «внешнего» по отношению к национальной экономике, на состояние рынка недвижимости зависит от того, насколько сильно сопутствующие кризису факторы ограничивают спрос и/ или предложение объектов недвижимости. В случае с Россией круг основных факторов, способных «сыграть» в пользу сокращения спроса, включает в себя угрозу снижения доходов населения – главного двигателя спроса на жилье и доходов частного бизнеса – основы спроса на коммерческую недвижимость, снижение сравнительной прибыльности инвестиций в недвижимость по отношению к инвестициям в другие виды активов, а также ухудшение доступности кредитных ресурсов для покупателей.
Сегодня популярным местом жительства нижегородцев остается традиционный формат индивидуального жилья – загородный дом на окраинах удобно расположенных деревень и сел. Как правило, это поселки, расположенные в пределах не более 10 – 15 км от Нижнего Новгорода.
Определенным спросом пользуются коттеджи, построенные в Нижнем Новгороде в поселках Гнилицы, Нагулино, Стригино (Автозаводский район); Высоково, Дубравный (Сормовский район); микрорайон Верхние Печеры (Нижегородский район).
Зоной коттеджной застройки стал практически весь Зеленый город – в этой курортной зоне дома строят прямо на территориях домов отдыха. Например, вокруг пансионата «Рассвет» формируется один из таких поселков. Все коммуникации обеспечиваются от дома отдыха.
В отличие от организованных коттеджных поселков, предполагающих возведение домов в одном стиле и равной этажности и соответствующую инфраструктуру, в неорганизованных поселках коттеджи могут соседствовать со скромными одноэтажными домами и, как правило, строятся в небольших деревнях или по соседству с ними.
На момент исследования (март 2009 года) в городе Нижнем Новгороде на продажу было выставлено около 60 коттеджей. Наибольшая доля предложений приходилась на следующие районы – Нижегородский (44%), Сормовский (24%) и Приокский (18%). В Нижегородском районе коттеджи предлагались в основном в районе микрорайона Верхние Печеры, улицы Родионова, в ТСЖ «Лагуна», «Долина»; в Приокском – в Дубенках; в Сормовском – в деревне Новая и поселке Высоково.
Особенностью рынка продажи индивидуального жилья в кризисный период явилось значительная доля в структуре предложения недостроенных коттеджей и коттеджей без отделки, либо подготовленных под чистовую отделку. В марте текущего года в областном центре примерно 48% всех предложений приходилось на коттеджи, подготовленные под чистовую отделку.
Изучение вторичного рынка коттеджей и жилых домов – объектов индивидуального жилищного строительства показало, что разброс цен на готовые коттеджи довольно значителен, и цены эти очень индивидуальны. Строят и покупают коттеджи, как правило, для себя, а не для продажи.
Когда владелец дома выставляет его на продажу, он хочет вернуть вложенные средства с прибылью, покупатель же учитывает предстоящие затраты – на новую отделку в соответствии со своими вкусами, на возможную замену оборудования, и затраты бывшего владельца на отделку практически не принимает во внимание. Поэтому вернуть вложенные средства владельцу при продаже дома удается редко.
Данный фактор определяет существенный разброс цен между коттеджами с отделкой и коттеджами без отделки. В случае же продажи жилых домов и коттеджей без отделки разброс в ценах не столь значителен.

Недвижимость Нижний Новгород
Рис. 1. Средняя цена предложения одного квадратного метра выставленных на продажу коттеджей в разрезе районов города Нижнего Новгорода.

По городу Нижнему Новгороду средняя цена предложения выставленных на продажу коттеджей с отделкой в марте текущего года была в 1,9 раза выше, чем коттеджей без отделки. Особенно заметна разница в ценах в Нижегородском районе, где данный показатель составил почти 2,2 раза – трехэтажный коттедж по улице Нижне – Печерской площадью 220 кв.м с отделкой евростандарт, пластиковыми окнами, сауной и гаражом предлагался по цене 90 909 рублей за кв.м , а коттедж в ТСЖ «Долина» площадью 340 кв.м, но без внутренней отделки продавался уже по цене 35 294 рубля за кв.м.
Для Нижнего Новгорода ярко выражена дифференциация по ценам предложений на коттеджи с отделкой, расположенные в заречной и нагорной части города – в верхней части города они заметно выше (смотри рисунок 1). Например, коттедж в Нижегородском районе на Нижне – Печерской улице площадью 192,2 кв.м с евроремонтом с душевой кабиной, джакузи, верандой, лоджией, сауной, гаражом на 2 машины предлагался по цене 119 667 рублей за кв.м, тогда как в Сормовском районе на улице Новые Пески, дом 4, коттедж площадью 370 кв.м в трех уровнях, с евроремонтом, тремя санузлами, гаражом на две машины – по 32 432 рубля за кв.м.
Объясняется это, прежде всего тем, что в нагорной части города, цены выше, чем в заречной, во – первых, из – за престижности местоположения, а во – вторых, как правило, здесь и отделка домов осуществляется более дорогими и качественными материалами.

Рынок индивидуального жилья в Кстовском районе Нижегородской области.
Для рынка индивидуального жилья Кстовского района Нижегородской области характерна такая же ситуация на рынке продаж, как и в областном центре. Территория Кстовского района по своему уровню экономического развития и освоения неравномерна, что обуславливает определенную дифференциацию цен на рынке индивидуального жилья.
В районе можно выделить элитные коттеджные поселки (например, Козловка), где цены предложения высокие и сравнимы с ценами элитных коттеджей Нижегородского района Нижнего Новгорода. Например, коттедж в деревне Козловка площадью 320 кв.м с евроремонтом, санитарным узлом на каждом этаже, полами с подогревом, двумя балконами, гаражом на две машины, баней с душевой кабиной и бассейном на улице, предлагался по цене 84 375 рублей за кв.м.
Отдельную ценовую категорию составляют жилые дома и коттеджи, расположенные в поселках между Нижним Новгородом и Кстовом: Опалиха, Афонино, Утечино, Культура, Большая и Малая Ельня и т.д. Цены здесь несколько ниже, чем в элитных поселках, а в структуре предложения так же присутствует дифференциация цен в зависимости от уровня отделки дома.
Наибольшая доля предложений приходится на коттеджи без отделки или недостроенные – на дату исследования она составила около 70% от всего объема. Столь значительный объем предложений вызван, вероятнее всего, финансовой несостоятельностью собственников, обусловленной влиянием кризиса, а также отсутствием денежных средств для дальнейшей достройки либо отделки жилых домов (многие из них были заложены в банках под ипотечный кредит).
В среднем цены предложений на жилые дома и коттеджи без отделки в марте текущего года по Кстовскому району составили около 31 851 рублей за один квадратный метр. При этом наблюдался следующий разброс цен – от 19 943 рубля за кв.м (коттедж в поселке Федяково площадью 351 кв.м без внутренней отделки ) до 44 444 рублей за кв.м (коттедж площадью 270 кв.м в селе Анкудиновка, подготовленный под чистовую отделку ). Число объектов, которые предлагались по ценам близким к нижней и верхней границам данного диапазона невелико, основная часть предложений (70%) приходилась на средний диапазон цен.
Что же касается цен на коттеджи с отделкой, то здесь ситуация неоднозначная. На цены предложения коттеджей с отделкой влияет, прежде всего, стоимость самой отделки (качество материалов, дизайн, наличие дополнительных улучшений – сауны, бассейна и т.п.), а так же местоположение коттеджа (как правило, цены на коттеджи, расположенные ближе к областному центру и в коттеджных поселках выше).
Например, в селе Фроловское предлагался меблированный коттедж с евроотделкой и ландшафтным дизайном площадью 280 кв.м по цене 78 571 рубль за кв.м, а трехэтажный коттедж площадью 654 кв.м в селе Малая Ельня с полной внутренней отделкой и земельным участком 15 соток предлагался по 53517 рублей за квадратный метр.
В ходе исследования рынка было выявлено, что для рынка коттеджей Кстовского района, расположенных в радиусе 10 – 15 км от областного центра, наблюдаются схожие черты с рынком города Нижнего Новгорода. Здесь цены на коттеджи схожи с ценами коттеджей нагорной части Нижнего Новгорода, так как территория Нижегородского, Советского и Приокского районов географически очень близка к большинству коттеджных поселков Кстовского района, расположенных в этом радиусе.
Село Большая Ельня Кстовского района, в котором находится оцениваемый жилой дом, расположено на расстоянии около шести километров от областного центра, на трассе Нижний Новгород – Кстово, в двадцати минутах езды от Нижнего Новгорода.
Данная территория довольно хорошо освоена, что обуславливает высокий спрос на жилые дома в этом районе – в период коттеджного бума 2006 – 2008 годов здесь шло активное строительство: сносились старые ветхие дома и возводились целые коттеджные улицы и поселки.
На момент исследования на продажу были выставлены жилые дома и коттеджи, расположенные в поселках Опалиха, Культура, Великий Враг, Козловка, Козловка, Ждановский, Чернуха, Волжский, Черемисское, Малая Ельня.
Объектов, расположенных непосредственно в селе Большая Ельня, было выставлено очень мало – предлагалось лишь два коттеджа без отделки – коттедж площадью 235 кв.м и земельным участком 6 соток, 2008 года постройки, подготовленный к внутренней отделке, предлагался по цене 38298 рублей за кв.м и коттедж общей площадью 250 кв.м и земельным участком 5 соток, сауной и встроенным гаражом, подготовленный по чистовую отделку, предлагался по цене 34 800 рублей за кв.м.
Как уже было отмечено выше, большинство домов коттеджного типа, выставленных на продажу, предлагались без отделки, поэтому для выявления аналогов, соответствующих оцениваемому Объекту, были рассмотрены и предложения по коттеджам, расположенным в Нижегородском и Приокском районах города Нижнего Новгорода. По результатам исследования средняя цена предложения объектов, соответствующих характеристикам оцениваемого жилого дома, составила 57177 рублей за кв.м (без учета скидки на торг).
Необходимо так же отметить, что одной из особенностей рынка недвижимости условиях кризиса является общая тенденция к снижению цен и значительные уступки собственников на торг.
Например, двухэтажный коттедж площадью 400 кв.м, расположенный в Нижегородском районе в ТСЖ «Лагуна» предлагался изначально по цене 25 500 000 рублей, а на момент исследования цена была снижена до 25 000 000 рублей.
Продавцы в условиях кризиса охотно идут на торг, особенно если покупатель может расплатиться наличными в кратчайшие сроки. В этом случае торг в 15 – 20% не исключен.
В результате проведенного мониторинга цен предложений на объекты, которые могли бы быть выбраны в качестве аналогов для оцениваемого жилого дома, было установлено, что по всем объектам возможен торг, однако размер скидки назывался крайне редко, а величина окончательной скидки на торг может быть установлена лишь при непосредственном заключении сделки купли – продажи объекта.

Рынок аренды индивидуального жилья.
Жить за городом и модно, и престижно, и полезно для здоровья. Собственный загородный дом стоит дорого. Эти обстоятельства способствуют развитию рынка загородной аренды. Некоторые арендуют загородные дома «на пробу» до того, как принять решение о покупке.
На нижегородском рынке среди покупателей загородного жилья число так называемых инвесторов – тех, кто покупает с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду, не так велико.
Наиболее развит рынок аренды коттеджей в Москве и Подмосковье. В Нижегородской области этот рынок практически не развит.
Аренду загородного дома может оплатить лишь семья с хорошим достатком. Диапазон цен аренды коттеджей по Нижегородской области составляет от 1 500 до 2 500 долларов в месяц.
В отличие от столицы традиции зимнего отдыха в Нижегородской области ограничиваются наследством, доставшимся от советских пансионатов и баз отдыха, которые более или менее приспособлены для отдыхающих. На двух областных горнолыжных курортах такой услуги, как краткосрочная аренда коттеджа или комнаты, вообще не предусмотрено. Поэтому неудивительно, что и сам по себе бизнес на краткосрочной аренде пока не развивается.
Первые попытки развивать такой бизнес в Нижегородской области уже есть. В туристической фирме «Атлас 95» отметили, что в Лысковском районе области частный инвестор построил четыре коттеджа, которые сдаются в аренду. В санатории имени ВЦСПС в Зеленом городе частный инвестор также построил один коттедж. Часть дома сдает в аренду сам, вторую половину – санаторий.
По мнению экспертов, интерес нижегородских инвесторов к строительству загородных поселков для сдачи в аренду (доходных поселков) подтолкнет насыщение рынка продаж, как это произошло в Москве и Московской области.

Рынок земельных участков в Кстовском районе Нижегородской области.
Общая площадь Кстовского района Нижегородской области составляет 122,5 тысяч гектар. Четыре пятых территории района расположены в лесостепном Предволжье. Поверхность района имеет сильноволнистый рельеф и чрезвычайно круто падает к Волге.
Высокий уровень развития промышленности Кстовского района (район является одним из крупных высокоразвитых промышленных территорий в составе Нижегородской области), большая доля сельскохозяйственных площадей (район в сельскохозяйственном отношении является одним из самых освоенных среди других районов области – для нужд сельского хозяйства используется около 45% всех площадей земельного фонда), а так же тот факт, что территория района выделяется как дачное место (удобное расположение по реке Волге, красивые виды, близость лесов и чистый воздух) определяют структуру рынка земли Кстовского района Нижегородской области: на продажу выставляются земельные участки промышленного, сельскохозяйственного назначения и участки под индивидуальное жилищное строительство.
В структуре продаж земельных участков наибольшую долю занимают участки под строительство индивидуальных жилых домов. По уровню развития рынка можно выделить участки, расположенные:

  • между городами Нижний Новгород и Кстово – в поселках, пользующихся наибольшей (поселок Афонино, Зеленый город, Большая и Малая Ельня, Федяково) и наименьшей (Великий Враг, Опалиха, Новые Ключищи, Подвалиха, Черемисское) популярностью у покупателей;
  • расположенные непосредственно в городе Кстово;
  • участки, расположенные в удаленных от города Кстово деревнях и поселках Кстовского района.

Рынок земельных участков Кстовского района, расположенных вблизи городов Нижнего Новгорода и Кстово, является наиболее динамично развивающимся. Данная территория очень активно осваивается как нижегородцами, так и кстовчанами из – за выгодного территориально – географического расположения.
С одной стороны – ровный рельеф, близость водоемов и лесов, а с другой – развитая инфраструктура, хорошие дороги и небольшое расстояние до областного центра. Это позволяет людям жить за городом и работать как в городе Нижнем Новгороде, так и в городе Кстово.
Ценовой диапазон на земельные участки в этом районе довольно большой и зависит от ряда ключевых факторов: престижности местоположения (элитные поселки) и освоенности территории (коммуникации). Наиболее высокие цены на участки в строящихся и уже построенных коттеджных поселках, таких Зеленый дол, Козловка, Зеленый город. Основной фактор, обуславливающий довольно высокие цены в этих поселках, – престижность, когда территория застраивается дорогими коттеджами с высоким качеством отделки и высоким уровнем благоустройства.
Довольно высокие цены на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство наблюдаются и в наиболее освоенных под коттеджное строительство поселках, таких как Вязовка, Федяково, Ройка, Ржавка, Утечино, Афонино, Малая и Большая Ельня, Безводное. Участки в них пользуются большим спросом среди покупателей. Освоение этих поселков идет уже давно, большинство старых домов снесено, и на их месте построены новые коттеджи.
На март 2009 года число предложений выставленных на продажу земельных участков под жилищное строительство, расположенных в перечисленных выше поселках, значительно выросло по сравнению с докризисным периодом. Вероятнее всего, это вызвано неспособностью собственников осваивать данные участки и дефицитом денежных средств. Большинство участков представляют собой размежеванные земли сельсоветов, площадью около 10 – 20 соток с проходящими рядом коммуникациями и проложенной дорогой.
Такие земельные участки следствие повышенного спроса на землю и бумом коттеджного строительства 2007 – 2008 годов, когда в поселках не оставалось свободной земли и единственным выходом удовлетворить повышенный спрос был перевод земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку. Сегодня данные участки выставлены на продажу, так как многие из них покупались с целью спекулятивных сделок на росте цен, а в условиях кризиса и заметного падения спроса многие собственники вынуждены продавать и идти на снижение цен.
В  марте текущего года основная доля предложений земельных участков, расположенных в селе Большая Ельня, приходилась на незастроенные участки. При этом они располагались как в зоне коттеджной застройки, то есть на территории, которая начала осваиваться в 2006 – 2007 годах, так и на свободной территории, за пределами села.
Во втором случае имеют место инвестиционные участки, данная территория не застроена, имеются лишь точечные застройки или залит фундамент. Участки данного типа сегодня активно продаются.
Село Большая Ельня относится полностью газифицировано, поэтому подвести газ к земельному участку не проблематично, водоснабжение осуществляется либо централизовано от водонапорной башни, либо бурится артезианская скважина на земельном участке, поэтому значительного влияния на цены предложений земельных участков наличие или отсутствие коммуникаций, не наблюдалось.
Разброс цен на земельные участки в селе Большая Ельня незначителен. По состоянию на конец марта 2009 года средняя цена предложения составила около 2 400 рублей за кв.м (без учета торга) и колебалась от 1400 рублей за кв.м (участок 25 соток с возможностью подвести все коммуникации ) до 2 429 рублей за кв.м (участок 7 соток, квадратный, недалеко от детского санатория, вода есть (колодец), остальные коммуникации возможно подвести ).
Так как участки преимущественно инвестиционные, а дальнейшая динамика цен неопределенная, то собственники (все предлагаемые в продажу земельные участки на момент исследования находились в собственности физических лиц) охотно соглашались на торг, причем скидка на торг может быть весьма значительная и достигать 10% и выше.
Нередки случаи снижения заявленных ранее цен предложения самим продавцом. Например, земельный участок площадью 10 соток под индивидуальное жилищное строительство с коммуникациями по границе участка изначально предлагался по 3 000 000 рублей, затем цена была снижена до 2 300 000 рублей (по результатам обращений по объявлению). В таких случаях дальнейшие скидки на торг небольшие, но все же могут достигать 3 – 5%.

ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:

  • Международный кризис не обошел стороной и рынок индивидуального жилья Нижегородской области. Заметно упал спрос, как на готовые жилые дома и коттеджи, так и на земельные участки под их строительство. В это же время, увеличилось количество предложений на рынке. На продажу выставляется значительное количество недостроенных коттеджей и коттеджей без внутренней отделки, на рынке земли – свободных, не освоенных земельных участков.
  • Увеличение предложения обусловлено продажей, во – первых, так называемых, инвестиционных коттеджей и земельных участков – когда коттедж строился, а земельный участок приобретался с целью спекулятивных операций на росте цен, и во – вторых, из – за финансовой несостоятельности собственников, обусловленной влиянием кризиса – земельные участки приобретались под ипотечные кредиты, а коттеджи закладывались в банк под кредит. В период кризиса многие владельцы недвижимости не в состоянии отвечать по своим обязательствам и вынуждены распродавать свое имущество.
  • Сегодня для рынка недвижимости характерна тенденция снижения цен, как на земельные участки, так и на жилые дома и коттеджи. Увеличиваются сроки экспозиции. Цены предложения могут корректироваться в сторону снижения в течение месяца несколько раз. Зачастую первоначально заявленные цены могут снизиться более чем на 50%. Такое снижение обусловлено, прежде всего, необоснованным ростом цен в 2007 – 2008 годах, когда рынок существовал за счет перепродаж. Теперь цены наиболее адекватны и цены на жилые дома и коттеджи без отделки приближаются к себестоимости их строительства.
  • Кроме того, продавцы гораздо охотнее идут на торг. Корректировка на торг может достигать 20% и более. Если же продавцы уже понижали цену несколько раз, то корректировки на торг значительно меньше – порядка 3 – 5%.
  • Развитие ситуации в сфере недвижимости напрямую зависит от скорости преодоления кризиса в финансовом и производственном секторах, а также от событий на мировых рынках. Если падение цен на нефть затянется, то за ним будут следовать и цены на недвижимость.

ОБЗОР НИЖЕГОРОДСКОГО РЫНКА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ
Обзор подготовила
Савельева Светлана Владимировна

http://www.i-v-s.ru/r15/208/

Данные ЗАО «НижБизнесКонсалтинг».

http://ners.ru/52/?tid=1&search=1&otid=3&cid=1197&dtid=1&page=3

http://nizhniynovgorod.irr.ru/advert/23099181/

http://nizhniynovgorod.irr.ru/advert/17504066/

http://ners.ru/52/?tid=1&search=1&otid=3&cid=1197&dtid=1&page=3

http://nizhniynovgorod.irr.ru/advert/17494978/

http://chans.nnov.ru/Zpopup.php?type=nb&id=1084&main=1

http://chans.nnov.ru/Zpopup.php?type=nb&id=1056&main=1

http://ners.ru/52/?tid=1&search=1&otid=3&cid=1197&dtid=1&page=5

http://www.monolit.nnov.ru/?type=903&id_cat=3&direction=1, http://www.monolit.nnov.ru/SITE/p8/foto1.htm

http://nizhniynovgorod.irr.ru/advert/22121903/

http://chans.nnov.ru/Zpopup.php?type=nb&id=755&main=1

http://nizhniynovgorod.irr.ru/advert/23393624/

http://www.kstovo-adm.ru/index.php?id=12

Газета «Полезная площадь» № 11 (237) от 25 марта 2009 года.

Газета «Полезная площадь» № 11 (237) от 25 марта 2009 года.

http://www.realt-nn.ru/groundarea/?view=1225375396

Журнал «Эксперт» от 15 – 21 декабря 2008 года № 49 (638).

Источник: ЗАО «НижБизнесКонсалтинг»



Оставить комментарий