Операция: Объект:
Кол-во комнат:   1   2   3 4   5   более 5 коммунальная   в общежитии
Площадь:  от    до    Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
поиск:
    авторизация | регистрация
Жилая недвижимость 14623 | Коммерческая недвижимость 1925 | Земельные участки 1242 | Объявления по строительству 148 | Жилые новостройки 81 | Коммерческие новостройки 4 | Коттеджные поселки 29


Оставить комментарий


30 Марта 2009 Аналитика

Недвижимость Ростов-на-Дону. Обзор рынка вторичной недвижимости за февраль 2009 г.



Бесплатное размещение предложений по всем типам недвижимости

Средняя цена предложения 1 кв.метра жилья на вторичном рынке в феврале в среднем по городу составила 52811 руб/кв.м., что на 2472 руб. ниже аналогичной цены в январе.

Изменение цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в феврале 2008 г. составило -4,47%[1].

Данная цифра получена при следующей методике расчета средней: сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры.

При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире - изменение данного показателя за отчетный месяц составило -2,16%.

Резюмируя вышесказанное с учетом погрешности в расчете средней, равной в отчетном месяце 1591 руб/кв.м., мы делаем вывод о снижении цен, поскольку изменение средней цены превышает показатель погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб/кв.м. (аппроксимация полиномом 2-го порядка)

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения кв.м. на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за февраль, %

Из графика видно, что почти во всех районах наблюдалась отрицательная ценовая динамика: больше всего цены снизились в районе Военвед/Стройгородок (-14,64%), в Нахичевани (-9,85%), на Темернике (-6,96%), Сельмаше (-5,56%), СЖМ (-4,88%), Центре (-3,73%), Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (-1,73%), ЗЖМ (-0,87%); в нескольких районах был зарегистрирован небольшой положительный прирост цен в пределах погрешности: Болгарстрой (0,7%), Чкаловский (1,76%), Орджоникидзе/Аэропорт (3,88%), и рост цен в Александровке составил 13,31%, что связано с выбросом некоторого числа сравнительно дорогих квартир.

Изменения цен, превышающие величину погрешности[2], зарегистрированы в большинстве районов.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за февраль квартиры в монолитных домах занимают 5,75% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах - 33,85%, квартиры в кирпичных домах – 60,18%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в феврале, с разбивкой домов по материалу постройки, %

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за февраль (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 28,38%, на втором месте Центр – 17,25% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 15,07%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (1,09%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за февраль, с разбивкой по микрорайонам, %

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в феврале по сравнению с январем 2009 г. (График 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за февраль, %

Как видно из графика, февральская структура предложения похожа на январскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в феврале находились двухкомнатные квартиры (38,21%), второе место занимают однокомнатные квартиры (31,44%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (9,39%), далее рейтинг продолжают коммуналки (11,35%), квартиры гостиничного типа (8,52%), и четырехкомнатные квартиры (1,09%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за февраль, %

На Графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 г. по февраль 200 9 г., вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м. жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону с января 2002 по февраль 2009, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в феврале 2009 г. в кирпичных домах составила 52759 руб., в панельных домах 51517 руб., в монолитно-каркасных - 57967 руб.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке с дифференциацией квартир на 1-2-3 комнатные, гостинки и коммуналки, руб/кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в феврале 2008 г. лидером стали комнаты в коммунальных квартирах, средняя цена предложения кв.м. которых по городу составила 56983 руб./кв.м..

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в феврале по уровню средней цены предложения кв. метра оказались однокомнатные квартиры (55548 руб/кв.м.), за ними следуют квартиры гостиничного типа (54315 руб./кв.м.), далее идут двухкомнатные квартиры (52664 руб./кв.м.), и замыкают рейтинг трехкомнатные квартиры, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (46298 руб/кв.м.).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома.

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с февраля 2008г. по февраль 2009 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м., в феврале предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (56362 руб/кв.м.). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-ти этажках в феврале составила 50638 руб/кв.м. Что касается “панели”, то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 52274 руб/кв.м., а в 5-этажных панельных домах – по 50170 руб/кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в феврале, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %


Наибольшее число квартир в феврале предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах (30,2%), процент предложения квартир в кирпичных пятиэтажках составил 24,83%, в 9-10-этажных кирпичных домах 28,19%, и в пятиэтажных панельных домах 16,78%.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в феврале в сравнении с январем.

График 13. Средняя цена предложения кв.м. в различных микрорайонах в феврале, в сравнении с январем

График 14 показывает, как распределились предпочтения покупателей квартир на вторичном рынке в феврале по числу комнат в квартирах.

График 14. Структура спроса в феврале 2008 с разбивкой по числу комнат, %

Наибольшим спросом в феврале пользовались однокомнатные квартиры и гостинки (43,06% заявок на покупку), чуть меньше двухкомнатные квартиры (41,2%) и трехкомнатные (15,28%). Многокомнатные квартиры в феврале желали приобрести 0,46% из числа обратившихся.

Завершающим этапом исследования рынка купли-продажи жилья стал анализ структуры спроса с разбивкой по микрорайонам, результаты которого приведены на графике 15.

График 15. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %

На первом месте по объему заявок на покупку квартир на вторичном рынке в феврале находился ЗЖМ (38,83% от общего числа заявок на покупку), на втором месте СЖМ (15,53%), и на третьем Центр (13,59%).

Наименьшим спросом, согласно числу заявок на покупку, в феврале пользовались квартиры в районе Болгарстроя (1,46%).

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Результаты приведены на графике 16.

График 16. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в феврале, с разбивкой по микрорайонам, %

Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в феврале выступает Центр – 30,18%, на втором месте ЗЖМ (21,01%) и СЖМ (16,27%) от общего объема предложений по найму (аренде) квартир в Ростове-на-Дону.

Следующая гистограмма отображает рейтинг микрорайонов г. Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объеме предложений по найму (аренде) в феврале по сравнению с январем (график 17). Микрорайоны расположены по убыванию.

График 17. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по найму (аренде) жилья в феврале, %

На графике 18 показана структура объема предложений на рынке найма (аренды) жилья в Ростове-на-Дону в феврале с разделением по числу комнат.

График 18. Структура объема предложений на рынке найма (аренды), %

Из графика 18 видно, что на первом месте по количеству предложений в феврале находились однокомнатные квартиры – 40,12% от общего количества заявок наймодателей, на втором – двухкомнатные (30,38%), на третьем - трехкомнатные (14,75%), далее идут квартир гостиничного типа (8,26%), и доля комнат в коммунальных квартирах составила 6,49%.

Микрорайоны / параметры

Ср цена предложения, руб/кв м

Темп прироста, %

Титул-рантье, %[3]

Титул-доходность[4]

янв.09

фев.09

Александровка

45128

51133

13,31

13,73

16,47

Болгарстрой

61458

61888

0,70

1,17

1,40

Военвед/Стройгородок

56211

47982

-14,64

-14,28

-17,13

ЗЖМ

49188

48762

-0,87

-0,39

-0,47

Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина

54953

54386

-1,03

-0,65

-0,78

Нахичевань

58390

52641

-9,85

-9,34

-11,20

Орджоникидзе, Аэропорт

45734

47509

3,88

4,31

5,17

Сельмаш

60968

57580

-5,56

-5,10

-6,12

СЖМ

54209

51564

-4,88

-4,53

-5,43

Темерник

50330

46825

-6,96

-6,70

-8,03

Центр

66574

64089

-3,73

-3,25

-3,90

Чкаловский

49388

50259

1,76

2,09

2,50

Город

55283

52811

-4,47

-4,06

-4,87


Дискретная пространственно-параметрическая модель Ростовского рынка вторичного жилья, февраль 2009г.

Тип жилья/местоположение

Кол-во объектов, относ.(%)

средняя удельная,руб/кв. м

СКО, руб/кв. м

минимум, руб/кв. м

медиана, руб/кв. м

максимум, руб/кв. м

Погрешность(95%), руб/кв.м

Ростов, все типы

100,00

54393

12071

27778

52632

109091

1108,44

Квартиры в домах кирпичной постройки

Александровка

5,86

55158

12909

33333

53630

84091

6878,51

Болгарстрой

0,37

63380

Военвед/Стройгородок

2,20

48038

10555

36508

49510

65000

11076,47

ЗЖМ

23,44

49569

10634

29268

49561

72093

2656,33

Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина

13,92

54602

9070

41463

53496

83333

2981,23

Нахичевань

3,30

54980

10518

42188

55833

66667

8084,87

Орджоникидзе, Аэропорт

5,49

51542

7490

34091

53889

60606

4147,85

Сельмаш

2,56

58894

15649

36170

60714

79167

14472,68

СЖМ

15,38

53209

9996

40385

50000

83333

3114,98

Темерник

2,93

45906

9981

32500

45680

57778

8344,39

Центр

20,51

63747

17019

27778

61364

109091

4557,67

Чкаловский

4,03

54963

10910

46154

50000

82143

7329,12

Ростов

100,00

54718

12987

27778

52941

109091

1547,49

Квартиры в домах панельной постройки

Александровка

5,16

47553

10130

35417

46061

70000

8469,04

Болгарстрой

1,29

58369

9116

51923

58369

64815

81902,53

Военвед/Стройгородок

5,16

52886

11404

37500

51290

68182

9534,17

ЗЖМ

38,71

52831

8802

37037

51651

86667

2273,82

Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина

7,74

58214

6986

45833

60337

68056

4438,85

Нахичевань

1,94

52546

2807

50000

52083

55556

6971,89

Орджоникидзе, Аэропорт

3,23

44904

5848

39831

41964

53333

7261,11

Сельмаш

н

СЖМ

15,48

52687

7522

40000

53950

68421

3176,19

Темерник

3,23

52024

7293

43750

50000

62857

9055,97

Центр

8,39

61785

11270

50000

62000

92857

6810,41

Чкаловский

9,68

49587

6405

41667

48333

62500

3546,87

Ростов

100,00

53177

9087

35417

52083

92857

1441,91

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Александровка

3,33

69444

Болгарстрой

6,67

64585

1704

63380

64585

65789

15305,84

Военвед/Стройгородок

н

ЗЖМ

20,00

49467

11548

32759

49845

65714

12119,21

Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина

3,33

48571

Нахичевань

н

Орджоникидзе, Аэропорт

10,00

41378

972

40816

40816

42500

2414,75

Сельмаш

3,33

50000

СЖМ

10,00

54924

5063

49091

57500

58182

12577,95

Темерник

н

Центр

33,33

66611

20749

40909

63657

103571

14843,09

Чкаловский

10,00

60833

13769

47500

60000

75000

34203,91

Ростов

100,00

57717

15979

32759

55047

103571

5966,76

Обобщенная выборка

Александровка

5,46

53296

12580

33333

49180

84091

5192,61

Болгарстрой

1,09

61858

5647

51923

63380

65789

7011,19

Военвед/Стройгородок

3,06

50808

10912

36508

49677

68182

6300,52

ЗЖМ

28,38

51070

9925

29268

50000

86667

1722,32

Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина

11,14

55334

8656

41463

53947

83333

2434,55

Нахичевань

2,62

54372

9116

42188

53819

66667

5792,02

Орджоникидзе, Аэропорт

5,02

48773

7622

34091

48077

60606

3295,97

Сельмаш

1,75

57782

14825

36170

60357

79167

12394,21

СЖМ

15,07

53102

8964

40000

52083

83333

2153,36

Темерник

2,84

48259

9243

32500

48387

62857

5585,78

Центр

17,25

63787

16587

27778

62500

109091

3715,38

Чкаловский

6,33

52789

9531

41667

50000

82143

3625,46

Ростов, все типы

100,00

54393

12071

27778

52632

109091

1108,44

А.М. Чумаков, САРН,

Компания по управлению недвижимостью “Титул”

(863) 290-78-78



[1] Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М.Стерника, принятыми Российской Гильдией риэлторов

[2] Данный показатель для каждого района приведен в таблице на стр. 18

[3] Индекс “Титул-Рантье” разработан компанией “Титул”, показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

Титул-Рантье = (арендная плата за период + прирост ср.цены предложения за период)*100

Ср.цена предложения в базовый период

[4] Титул-доходностьоэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита)

Кд= (Pар/Pнедв*100% + Тпр(%)) / Pдеп(%)

рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Источник: Компания по управлению недвижимостью “Титул”



Оставить комментарий