Операция: Объект:
Кол-во комнат:   1   2   3 4   5   более 5 коммунальная   в общежитии
Площадь:  от    до    Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
Операция: Объект:
Площадь:  от    до  Цена:  от    до 
поиск:
    авторизация | регистрация
Жилая недвижимость 14623 | Коммерческая недвижимость 1925 | Земельные участки 1242 | Объявления по строительству 148 | Жилые новостройки 81 | Коммерческие новостройки 4 | Коттеджные поселки 29


Оставить комментарий


15 Декабря 2008 Аналитика

Недвижимость Ростов-на-Дону. Обзор вторичного рынка жилой недвижимости, октябрь 2008 года



Бесплатное размещение предложений по всем типам недвижимости

Средняя цена предложения 1 кв.метра жилой недвижимостина вторичном рынке в октябре месяце в среднем по городу составила 62347 руб/кв.м., что на 1778 руб. ниже аналогичной цены в сентябре.

Изменение цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в октябре 2008 года составило -2,77% [1] .

Данная цифра получена при следующей методике расчета средней: сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры.

При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире - изменение данного показателя за отчетный месяц составило -1,01%.

Резюмируя вышесказанное с учетом погрешности в расчете средней, равной в отчетном месяце 882 руб/кв.м., мы делаем вывод о ценовой стагнации, поскольку отрицательное изменение средней цены не превышает показатель погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб/кв.м. (аппроксимация полиномом 2-го порядка)

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения кв.м. на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за октябрь, %

Из графика видно, что лидирующим по темпам прироста за август районом стал Сельмаш (5,96%), на втором месте Военвед/Стройгородок (4,54%) и на третьем – Александровка (3,97%). Далее следуют Чкаловский (1,65%), с отрицательным приростом СЖМ (-0,77%), ЗЖМ (-0,81%), Нахичевань (-1,07%), Орджоникидзе/Аэропорт (-1,43%), Темерник (-3,14%), Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (-6,8%), Болгарстрой (-9,51%), и Центр (-9,7%).

Изменения цен, превышающие величину погрешности[2], зарегистрированы практически во всех районах. Однако, объем предложения в некоторых районах незначителен (данные об объеме представлены на графике 4), поэтому наличие прироста за месяц не представляет большого интереса.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за октябрь квартиры в монолитных домах занимают порядка 3,57% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах - 34,85%, квартиры в кирпичных домах – 61,13%, и квартиры в блочных домах – 0,45% – это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в октябре, с разбивкой домов по материалу постройки, %

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за октябрь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 25,65%, на втором месте Центр – 23,77% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 16,98%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,54%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за октябрь, с разбивкой по микрорайонам, %

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в октябре по сравнению с сентябрем 2008 г. (График 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за октябрь, %

Как видно из графика, октябрьская структура предложения похожа на сентябрьскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по комнатности показывает, что на первом месте в августе находились двухкомнатные квартиры (33,73%), второе место занимают однокомнатные квартиры (29,76%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (22,37%), далее рейтинг продолжают коммуналки (6,84%), квартиры гостиничного типа (4,99%), и четырехкомнатные квартиры (2,31%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за октябрь, %

На Графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 г. по октябрь 2008 г., вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м. жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону с января 2002 по октябрь 2008, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в октябре 2008 г. в кирпичных домах составила 64665 руб., в панельных домах 59495 руб., в монолитно-каркасных - 66673 руб.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке с дифференциацией квартир на 1-2-3 комнатные, гостинки и коммуналки, руб/кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по комнатности показал, что в октябре 2008 г. лидером стали квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения кв.м. которых по городу составила 65257 руб./кв.м..

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в августе по уровню средней цены предложения кв. метра оказались однокомнатные квартиры (64825 руб/кв.м.), за ними следуют трехкомнатные квартиры (63896 руб./кв.м.), далее идут коммунальные квартиры (60990 руб./кв.м.), и замыкают рейтинг двухкомнатные квартиры, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (60620 руб/кв.м.).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома.

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с октября 2007г. по октябрь 2008 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м., в октябре предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (68882 руб/кв.м.). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-ти этажках в октябре составила 61196 руб/кв.м. Что касается “панели”, то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 57824 руб/кв.м., а в 5-этажных панельных домах – по 56528 руб/кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в октябре.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в октябре, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Наибольшее число квартир в октябре предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах (38%), процент предложения квартир в кирпичных пятиэтажках составил 25,24%, в 9-10-этажных кирпичных домах 23,05%, и в пятиэтажных панельных домах 13,72%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения кв.м. в квартирах различных типов жилого фонда с октября 2007 по октябрь 2008 года.

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда, за период с октября 2007 по октябрь 2008 г.

Самые дорогие квартиры в октябре (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в сталинском жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м. составила 63528 руб., на втором месте квартиры в улучшенном жилом фонде – 63248 руб/кв.м., за ними следуют квартиры в домах дореволюционной постройки (61068 руб/кв.м.), и самые недорогие в октябре предлагались к продаже квартиры в домах хрущевской постройки (59330 руб/кв.м.)

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в октябре.

График 12. Структура предложения по продаже жилья в октябре, с разбивкой по типу жилого фонда, %

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в октябре, относятся к улучшенному типу жилого фонда (67,86%), 21,08% от общего числа продаваемых квартир – “хрущевки”, 9,07% - “сталинки”, 1,98% - квартиры в домах дореволюционной постройки.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в октябре в сравнении с сентябрем.

График 13. Средняя цена предложения кв.м. в различных микрорайонах в октябре, в сравнении с сентябрем

График 14 показывает, как распределились предпочтения покупателей квартир на вторичном рынке в октябре по числу комнат в квартирах.

График 14. Структура спроса в октябре 2008 с разбивкой по числу комнат, %

Наибольшим спросом в октябре пользовались однокомнатные квартиры и гостинки (48% заявок на покупку), двухкомнатные квартиры (35,11%) и трехкомнатные (15,11%). Многокомнатные квартиры в августе желали приобрести 1,78% из числа обратившихся.

Завершающим этапом исследования рынка купли-продажи жилья стал анализ структуры спроса с разбивкой по микрорайонам, результаты которого приведены на графике 15.

График 15. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %

На первом месте по объему заявок на покупку квартир на вторичном рынке в октябре находился ЗЖМ (28% от общего числа заявок на покупку), на втором месте Центр (16%), и на третьем СЖМ (15%).

Наименьшим спросом, согласно числу заявок на покупку, в августе пользовались квартиры в районе Орджоникидзе/Аэропорта (1%).

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Результаты приведены на графике 16.

График 16. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в октябре, с разбивкой по микрорайонам, %

Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в октябре выступает Центр – 34,25%, на втором месте ЗЖМ и СЖМ – по 18,78% от общего объема предложений по найму (аренде) квартир в Ростове-на-Дону.

Следующая гистограмма отображает рейтинг микрорайонов г. Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объеме предложений по найму (аренде) в октябре по сравнению с сентябрем (график 17). Микрорайоны расположены по убыванию.

График 17. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по найму (аренде) жилья в октябре, %

На графике 18 показана структура объема предложений на рынке найма (аренды) жилья в Ростове-на-Дону в октябре с разделением по комнатности.

График 18. Структура объема предложений на рынке найма (аренды), %

Из графика 18 видно, что на первом месте по количеству предложений в октябре находились двухкомнатные квартиры – 36,67% от общего количества заявок наймодателей, на втором – однокомнатные (33,89%), на третьем - трехкомнатные (18,89%), далее идут комнаты в коммуналке (6,67%), и доля квартир гостиничного типа составила в октябре 3,89%.


Микрорайоны / параметры

Ср цена предложения, руб/кв м

Темп прироста, %

Титул-рантье, %[3]

Титул-доходность[4]

сен.08

окт.08

Александровка

53432

55553

3,97

4,33

5,19

Болгарстрой

76185

68938

-9,51

-9,13

-10,95

Военвед/Стройгородок

52833

55233

4,54

4,92

5,90

ЗЖМ

57628

57162

-0,81

-0,40

-0,48

Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина

64408

60029

-6,80

-6,47

-7,76

Нахичевань

64470

63783

-1,07

-0,61

-0,73

Орджоникидзе, Аэропорт

53446

52683

-1,43

-1,06

-1,27

Сельмаш

56799

60187

5,96

6,45

7,73

СЖМ

58094

57645

-0,77

-0,45

-0,54

Темерник

55247

53510

-3,14

-2,90

-3,48

Центр

84450

76257

-9,70

-9,32

-11,18

Чкаловский

52876

53751

1,65

1,96

2,35

Город

64125

62347

-2,77

-2,42

-2,90

Дискретная пространственно-параметрическая модель Ростовского рынка вторичного жилья, октябрь 2008г.

Тип жилья/местоположение

Кол-во объектов, относ.(%)

средняя удельная,руб/кв. м

СКО, руб/кв. м

минимум, руб/кв. м

медиана, руб/кв. м

максимум, руб/кв. м

Погрешность(95%), руб/кв.м

Ростов, все типы

100,00

62906

450

36000

60000

197628

882,46

Квартиры в домах кирпичной постройки

Александровка

2,34

57547

7964

47826

55121

75000

4243,55

Болгарстрой

0,00

н

Военвед/Стройгородок

2,63

55876

6586

47135

54854

66923

3275,05

ЗЖМ

21,78

59543

11381

38961

58750

120833

1842,54

Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина

9,65

63384

13441

41667

60908

107692

3304,31

Нахичевань

5,12

62499

20649

36667

58904

126716

7093,12

Орджоникидзе, Аэропорт

3,36

55539

10449

36250

58000

77778

4518,44

Сельмаш

3,36

62085

10854

47619

62121

89286

4693,63

СЖМ

11,11

60368

10750

42424

59050

108824

2456,50

Темерник

1,90

53465

9186

38961

52727

70455

5551,24

Центр

33,19

74891

20446

41667

72340

197628

2674,15

Чкаловский

5,56

54557

8928

37653

54257

75000

2934,71

Ростов

100,00

64665

17040

36250

61327

197628

1279,24

Квартиры в домах панельной постройки

Александровка

2,27

55029

6742

46154

56818

65455

5182,71

Болгарстрой

0,25

63725

 

Военвед/Стройгородок

6,82

57753

7042

44118

58065

73438

2785,62

ЗЖМ

33,59

58748

9222

36000

56731

92308

1581,77

Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина

5,81

63627

10245

49138

63333

86667

4430,29

Нахичевань

0,51

60246

7418

55000

60246

65491

66651,57

Орджоникидзе, Аэропорт

4,80

56209

10193

42857

52500

79167

4912,67

Сельмаш

0,25

62687

 

СЖМ

26,77

59167

9128

43077

58065

105882

1757,87

Темерник

4,55

56543

7294

45833

56976

72727

3627,09

Центр

4,80

73577

13000

53571

70909

106061

6265,82

Чкаловский

9,60

58586

11667

41325

58322

107407

3834,98

Ростов

100,00

59495

10035

36000

57854

107407

991,37

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Александровка

 

Болгарстрой

12,82

72114

12070

58571

12070

91667

14986,65

Военвед/Стройгородок

 

ЗЖМ

12,82

57390

6397

47917

57609

63636

7942,98

Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина

2,56

76316

 

Нахичевань

 

Орджоникидзе, Аэропорт

 

Сельмаш

 

СЖМ

20,51

55521

10507

45110

51568

74194

8784,00

Темерник

 

Центр

51,28

71612

14554

54023

70910

104839

6811,52

Чкаловский

 

Ростов

100,00

66673

14233

45110

63636

104839

4613,93

Обобщенная выборка

Александровка

2,23

56641

7504

46154

55696

75000

3097,58

Болгарстрой

0,54

70716

11326

58571

69296

91667

11885,61

Военвед/Стройгородок

4,02

57002

6850

44118

56863

73438

2058,00

ЗЖМ

25,65

59137

10347

36000

57500

120833

1202,19

Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина

8,04

63590

12639

41667

61603

107692

2647,22

Нахичевань

3,31

62377

20112

36667

58904

126716

6705,59

Орджоникидзе, Аэропорт

3,75

55842

10213

36250

56294

79167

3182,63

Сельмаш

2,14

62110

10616

47619

62172

89286

4482,80

СЖМ

16,98

59494

9862

42424

58208

108824

1411,39

Темерник

2,77

55252

8142

38961

55000

72727

2986,33

Центр

23,77

74551

19596

41667

72013

197628

2365,76

Чкаловский

6,79

56572

10516

37653

55690

107407

2403,11

Ростов, все типы

100,00

62906

450

36000

60000

197628

882,46

Алексей Чумаков, САРН,

Компания по управлению недвижимостью “Титул”

Тел. (863) 290-78-78



[1] Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М.Стерника, принятыми Российской Гильдией риэлторов

[2] Данный показатель для каждого района приведен в таблице на стр. 18

[3] Индекс “Титул-Рантье” разработан компанией “Титул”, показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

Титул-Рантье = (арендная плата за период + прирост ср.цены предложения за период)*100

Ср.цена предложения в базовый период

[4] Титул-доходностьоэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита)

Кд= (Pар/Pнедв*100% + Тпр(%)) / Pдеп(%)

рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).



Оставить комментарий